Nieuwe optimalisatiemogelijkheden voor erfpacht- en opstalconstructies

Door 13/05/2019 Geen categorie
erfpacht- en opstalconstructies

Een nieuwe wet voert een belastingvrijstelling in voor bedragen verkregen bij de overdracht van een recht van erfpacht, een recht van opstal of een gelijkaardig onroerend recht op bepaalde onroerende goederen.

Vanaf aanslagjaar 2020 is deze overdracht vrijgesteld hetzij:

  1. Indien het recht wordt overgedragen ten vroegste vijf jaar na datum van de authentieke akte van vestiging of verkrijging van het recht
  2. Indien de woning die gedurende een ononderbroken periode van ten minste 12 maanden die de maand van de overdracht voorafgaat, de eigen woning is geweest van de belastingplichtige. Evenwel mag tussen de periode van ten minste 12 maanden en de maand van vervreemding nog een periode van maximaal 6 maanden liggen, gedurende dewelke de woning niet in gebruik mag zijn genomen
  3. Indien het recht toebehoort aan een al dan niet ontvoogde minderjarige ingeval een gerechtelijke instantie daartoe machtiging heeft gegeven
  4. Indien het recht toebehoort aan personen aan wie een bewindvoerder is toegevoegd overeenkomstig de bepalingen van het Gerechtelijk Wetboek, krachtens een bijzondere machtiging van de vrederechter
  5. In geval van onteigeningen of overdrachten in der minne van onroerende goederen ten algemenen nutte, wanneer die overdrachten kosteloos aan de registratieformaliteit zijn onderworpen

Het recht dient betrekking te hebben op een grond waarop een gebouw is opgericht, een bebouwd onroerend goed, of op een gebouw.

Wat betreft de vrijstelling voor de eigen woning werkt deze wet de ongelijkheid weg tussen:

  • De belastingvrijstelling op meerwaarden bij de overdracht van de volle eigendom van een onroerend goed dat als eigen woning kwalificeert, indien de verkoop binnen het normaal beheer van het privévermogen valt
  • De inkomsten verkregen van de overdracht van een recht van erfpacht, recht van opstal of een gelijkaardig onroerend recht dat als eigen woning kwalificeert was voorheen steeds belastbaar als een onroerend inkomen

De nieuwe belastingvrijstelling strekt echter verder dan alleen de eigen woning, maar geldt voor elk bebouwd onroerend goed waarvan de overdracht ten vroegste 5 jaar na de vestiging/verkrijging ervan plaatsvindt. Dit laatste brengt optimalisatiemogelijkheden met zich mee, want de vrijstelling is van toepassing zelfs al gebeurde de overdracht met speculatief inzicht, i.t.t. tot de overdracht van de volle eigendom, waar dan een tarief van 33 % van toepassing is.

Let op: deze belastingvrijstelling heeft geen betrekking op vruchtgebruik.

Wilt u weten wat de specifieke gevolgen van de nieuwe wetgeving zijn voor uw situatie? Neem dan contact op met Lauwers & Seutin Fiscale Advocaten.